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被扭曲的土地增值税

发布时间:2020-12-19

  日前,由央视报道的土地增值税征收存在巨大“漏洞”的新闻引发了2013年度房地产行业最为热闹的一场口水战。

  北京执业律师、注册会计师、注册税务师李劲松测算出的“自2005-2012年8年间,45家房地产上市公司应交未交的土地增值税总额高达3.8万亿”的报料足够劲爆。新闻一出,招来众多房地产从业人士的集体板砖。

  有“大炮”之称的任志强甚至第一时间斥责央视“愚蠢”,并扬言要起诉。李劲松却直斥“任志强制造了一个祸国殃民的谣言”。

  姑且不论应交未交的土地增值税是否有3.8万亿,但土地增值税在坊间被认为是扭曲最严重、缴税最迟滞、避税最集中的一个税种,却是一个不争的事实。由地方税务机关主导的土地增值税预征在操作上存有不少灵活空间,房企在土地增值税清算时的种种博弈、规避甚至是偷逃,亦是公开的秘密。

  然而,厘清地产项目的成本与费用是一项非常复杂的工作,征税审核需要跨越若干年度,加上有些地方征收机关失职渎职,甚至与房企形成“利益同盟”,使得清算土地增值税困难重重。

  近年,关于土地增值税的讨论轰轰烈烈,但无论是央视的报道,税务总局官方的回应,还是房地产商们的辩解,都无法否认一个事实:在当前的中国,土地增值税的征管确实不易。

  土地增值税属于地方税,是地方政府征收、管理和支配的一类税收,在地方各市和区县按五五分成。这也意味着,在土地增值税的征收上,实际上地方政府有着更大的回旋余地:一方面,许多地产开发商对征收采取了拖延战术,另一方面,不少地方政府对拖欠行为也采取了默许的态度。

  “先预征、后清算”是我国目前实行的土地增值税征管程序,即当房地产企业完成一个项目的大部分房屋销售时,再进行清算。

  “土地增值税设计非常复杂、征税成本高,结果成了一笔糊涂账。这不是一个能够推算出来的数据,要推选出来必须要知道哪些项目需要清算,虽然有明确规定,但是各地都执行不一,到底对谁清算了什么,清算了多少只有当地税务局才知道。”对此,税务专家,中汇税务师事务所合伙人王冬生在接受时代周报记者采访时表示。

  “豪宅”的猫腻
  越贵的房子,本应征收越高的土地增值税。

  早在1994年就执行《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中明确规定,土地增值税实行四级超率累进税率:土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;土地增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分,税率为40%;土地增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分,税率为50%;土地增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

  按照条例,显然越是地价高、成本高、售价高的“豪宅”,适用的土地增值税税率就应该越高。然而,一些本应该成为各地税务机关重点关注和稽查的“豪宅”,却因带动特定区域经济发展需要,被地方政府有意“忽略”,甚至能够拿到比普通项目更优厚的投资纳税待遇。

  提起鄂尔多斯(600295,股吧),如今人们想到的是被一大堆豪华空房子环绕的“鬼城”。但在2010年,这座城市却被认为是“未来最具发展潜力的地方”,它因煤炭发展迅速积累财富,超过香港成为“中国人均GDP最高城市”。也是在这一年,鄂尔多斯人均商品房购买就超过15平方米。雄厚的经济资本和巨大的市场预期量,让鄂尔多斯政府在推动房产建设上不遗余力。

  号称地产界“劳斯莱斯”的星河湾在彼时高调进入鄂尔多斯,被当地给予了厚望,鄂尔多斯东胜区政府不惜频出奇招与星河湾牢牢绑定。据《财经》(博客,微博)杂志2011年曝光的一份星河湾方面与东胜区政府签订的投资协议中,当地除了保证星河湾项目用地不少于1万亩,建设用地不少于5000亩外,更是承诺,如果星河湾方面不转让该处土地,将免除相关的土地增值税。与此同时,星河湾方面则需分期借款11亿元给东胜区政府。

  “我有听过地方政府在预征阶段和房地产公司协商预征率的,也有听过有些地方政府在预征阶段工作做得很不到位的,但这种完全没有预征,直接免土地增值税的,倒是从来没有听过。”一家证券公司分析师对时代周报记者表示。

  星河湾鄂尔多斯项目是该市有史以来最大的房地产项目,规划面积11820亩,规划人口5.6万人,星河湾也作出了高达100多亿元的销售计划。

  事实上,在鄂尔多斯之前,星河湾在全国各大城市推出的高价“豪宅”创造了不少“营销神话”,售价也普遍高出同区域内平均成交楼盘价格,按照国家税务总局的要求,定价偏高的星河湾在土地增值税上应被各地重点“关注”,但鄂尔多斯政府推出的非常规减免政策,却使得国家税务总局的要求沦为了空文。

  就星河湾鄂尔多斯项目土地增值税的减免问题,时代周报记者致电鄂尔多斯东胜区政府办公室和地税局,对方表示“了解情况的负责人目前学习去了,暂时联系不上”,就再无下文。而截至本报发稿时为止,星河湾方面也未给予回应。

  星河湾与东胜区的“非常规协议”尚属罕见。但据专家表示,由地方主导的土地增值税预征率上在操作上存有不少“猫腻”。

  据悉,2010年,国家税务总局在《关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)中规定,“除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或暂缓预征的地区,应切实按照税收法律法规开展预征,确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”

  “从这份文件中可以看出,直到2010年,可能还有地方没有预征土增税。”中汇税务师事务所合伙人王冬生如此解读。某种程度上,由于国家规定最低预征税率相对宽松,各地方政府对于预征比例的调整有很大的空间,很多地方税务机关并没有对当地操作进一步细化。