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土地增值税税前扣除项目总结

发布时间:2020-12-19

    根据《土地增值税暂行条例》及实施细则和《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)的规定,土地增值税的税前扣除项目主要由以下五类组成:
    一是取得土地使用权所支付的金额。是指房地产企业为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。这相当于工业企业的原材料,投入生产时,转入生产成本。

    二是开发土地和新建房及配套设施的成本又称房地产开发成本。房地产开发企业开发产品成木包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。
    1.土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。今年,国税函[2010]220号第六条规定,房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第一款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,就抵减本项目拆迁补偿费。

    2.前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出。

    3.建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

    4.基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

    5.公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

    6.开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

    房地产开发成本相当于工业企业的制造费用,定期转入生产成本。他与原材料(土地)生产加工完成后,由生产成本科目转为库存商品科目。销售后,结转销售成本时由库存商品科目转为主营业务成本科目。

    三是开发土地和新建房及配套设施的费用。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。根据新会计制度的规定,与房地产开发项目有关的费用直接计入当年损益,不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于操作,尤其是财务费用中利息支出扣除,作了较为详细的规定。利息支出是指为房地产开发而借人资金所发生的借款费用。虽然,房地产开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用,但计算扣除项目时,仅确定一项财务费用就可以。这三项费用按国税函[2010]220号第三条规定来确定:
    1.财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用(是指管理费用、销售费用),在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本金额”之和的5%以内计算扣除。

    2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本的金额”之和的10%以内计算扣除。

    3.房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用前述一、二项所述两种办法。

    4.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。这相当于工业企业的期间费用,销售成立后,直接转为当年损益。

    从上述各个项目分析,房地产开发费用确定的关键,首先,是“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本的金额”,其次,是财务费用也就是通常所说的利息支出。但他不是全部进入扣除项目。

    四是与转让房地产有关的税金又称销售税金及附加。指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加及其他视同税金扣除的费用。由于,房地产企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,在此不再单独扣除。不同于利润计算公式中的销售税金及附加,对房地产企业而言,少了一项土地增值税,也是重要的一项扣除项目。

    五是其他扣除项目。由财政部确定的一项扣除项目,是指对从事房地产开发的企业允许按“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本的金额”之和,加计20%的扣除。但是,对取得土地使用权后,未进行开发即转让的,在计算应纳土地增值税时,只允许扣除取得土地使用权所支付的地价款、缴纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金,不得加计扣除。

    综上所述,单独核算的房地产企业的土地增值税前两项扣除项目即“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本的金额”合计数,从房地产企业行成利润项目来看就是该企业销售商品房的销售成本;第三项即房地产开发费用,就是利润项目中的管理费用、销售费用、财务费用,重点确定利息支出扣除项目,可依照国税函[2010]220号计算;第四项即与转让房地产有关的税金,就是利润项目中不含土地增值税的销售税金及附加;第五即其他扣除项目,就是为销售成本的20%。