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预售房时,开出不动产销售发票,会怎么样?

发布时间:2020-10-31

预售房时,开出不动产销售发票,会怎么样?

1、这是我在房地产营改增规则培训中问的问题。

当我问这个问题的时候,有位会计说:“蓝老师,房地产企业预售时不确认收入,所以,不能开销售不动产发票,而应该开税务总局量身定制的——不征税预收款发票。”

我们不能把税务问题仅仅理解为一些“正确的做法”、“通用的做法”、“税务要求的做法”,仅从表面去看待和处理税务问题,这样是不会长进的。

2、房地产企业预售时,的确没有达到销售额实现的时间点,不确认增值税销项,不开销售不动产的增值税发票。只是按预征率预交增值税而已。

但我还是要问:如果硬是提前就开出了不动产销售发票呢?又会怎么样呢?

房地产企业预售不确认销项,并非一件好事。一方面,要按预征率交纳增值税,确保了国税局的旱涝保收;另一方面,巨额的进项税金因为没有销项而抵扣不了,作为一项积压的流动资产列报,白白占用资金。

所以,我们要想想:如果硬是提前就开出了不动产销售发票呢?又会怎么样呢?

3、好,现在用规则的态度和方法来分析这一问题。

第一个问题是,这算不算虚开。

这一点可以搜索我公众号上往期文章,对此类问题有过剖析。这里就只直接出结论:当预售达成后,有预售业务与预售合同支持,就不是虚开发票,而只是提前开票。

明白了没有虚开的风险,然后就看下一个问题:开了票后果是什么?后果是:

一、要确认销项税金,计算纳税——“先开具发票的,为开具发票的当天”;

二、就算开了发票,确认了收入,该预缴的,依然要预缴,因为预缴也是一项明确的法定义务。

4、有些人认为,这说明,开了票更亏,即要预缴,又要纳税。

这样就把问题想简单。当我们明白增值税的规则后,就会发现,这里面实际上存在不确定的东西。

开票后,确认了销项,说明进项就可以抵扣了,控制得好的话,交不了多少税。但纳税义务一旦确认,则预缴的税款就可以抵扣了。所以,在某些情况下,这是有好处的。好处就是预缴的税款可以提前抵回来,这是可能会赚利息的。

例如:

本月实现预售1000万元,那么预缴增值税27万元。

1000÷1.11×3%≈27万。

第二个月又预售了1,000万元,又预缴了27万增值税,两月合计交出去54万元,计住这个数字,后面好比较。但进项税金却白白躺在“应交税费”科目的借方睡大觉,相当于无息借了笔钱给国税局。

如果我们第二个月,硬性开出1,000万元的销售发票,会怎么样呢?

首先就是,提前开票,提前达到纳税义务发生时间,所以应该确认销项税金99万元。1,000万÷1.11×11%≈99万。

而如果此时有90万进项可以抵扣,则实际上,只纳税9万元。

5、按法律规定,房子要封顶才能预售。所以,正常情况下,预售时应该有巨额的进项税金了。

当然,有些开发商有本事,没有封顶也敢卖,有的开发商拖欠施工方工程款,封顶也没有取得足额的进项,这样进项就不多。

总之,估计90万元的进项,只是低估,没有高估。正常情况的话,进项应该大于销项,不交增值税。

如果要交9万增值税,就必须交9万。

但是,1,000万元的预售如果达到了纳税义务发生时间,实现了真正的增值税,那么其已经预缴的增值税,就可以抵税了。注意,没法退税,但可以抵税,本期抵不完下期接着抵。

开票当月,申报上体现的增值税情况如下:

销项税额  99万

进项税额  -90万

可抵缴额  -27万

本月预缴  27万

那么,本月实际纳税=9万元。

次月开票后,两月合计纳税27万+9万=36万元,低于原来的54万元。如果进项高,可以多开销项,反正不纳税,却导致了预缴税款的提前转回抵税,从而达到了节税的目的。

换句话说,因为确认销项,交了9万元的增值税,导致预缴对应的纳税义务实现,预缴可以退27万元,现金上,就赚回了18万元。

 6、只有把握住纳税义务的规则,而不被表面的做法、要求、常规所控制,税务工作中,每个地方,都可以找到堵住资金和利润跑冒滴漏的流失点。