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房地产税收筹划实例——代建与自持的“移花接木”

发布时间:2020-10-06

  一、土地出让原方案

  房地产开发商摘取土地的两个条件——代建道路(垫资建设后政府按支付代建费)、投资建设并自持运营酒店。

  二、税务优化意见

  1、道路建设后无偿移交政府,并在土地出让合同中明确为摘地条件及公共配套性质;

  2、原方案的代建费变更为政府财政专项资金用以补偿酒店建设支出,政府配合提供拨付文件并在文件中明确该专项资金的使用及管理办法。

  PS:此方案还可以达到“定向摘地”的效果,如土地出让时不披露酒店的财政专项资金补偿的事宜,如此其他企业可能算不过来帐,当然前提是我方能确保后面政府不赖帐。

  三、方案差异分析

项目

原方案

优化方案

道路代建成本

不能在土增清算中扣除;
所得税中不得预提扣除。

可以作为公配支出在土增中扣除;
作为公配,所得税中可以预提扣除。

道路代建费

需缴纳所得税;
需缴纳增值税及附加。

无需缴纳所得税,但“代建费”对应的酒店固定资产折旧不得税前扣除;
无需缴纳增值税及附加。


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